Tipps

Viele junge Familien sehen sich vermehrt mit der Problematik konfrontiert, dass sie sich den Traum eines Eigenheims nicht ohne finanzielle Hilfe der Eltern leisten können. Dies vor allem, weil die Eigenmittel für den Erwerb fehlen und/oder die gewünschte Hypothek nicht tragbar ist – eine wahre Zwickmühle. Eine mögliche Lösung um Ihre Tochter zu unterstützen, ist die klassische Schenkung. Dies setzt natürlich voraus, dass Sie über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügen und nicht darauf angewiesen sind. Eine weitere Möglichkeit ist die Gewährung eines zinslosen und nicht amortisationspflichtigen Darlehens. Zinslos und amortisationsfrei deshalb, weil die Bank die Gelder sonst nicht als echtes Eigenkapital anrechnet. Es empfiehlt sich hier die Eckdaten in einem Vertrag festzuhalten, der auch der Bank als Beleg vorgelegt werden kann. Falls Sie nicht über die benötigte Liquidität verfügen, können Sie Ihre Hypothek aufstocken. Das zusätzlich gelöste Kapital, kann dann an die Kinder weitergegeben werden.

Die Zinsen sind seit Beginn des Jahres tatsächlich angestiegen, allerdings nur bei den Festhypotheken. Aktuell bewegen sich diese auf dem Niveau von 2018. Damals hat man von "rekordtiefen" Zinsen gesprochen. Der Anstieg ist also nicht dramatisch. Nur wenn sie mit weiteren Zinserhöhungen von einem Prozentpunkt und mehr rechnen, lohnt sich ein Wechsel in Festhypotheken. Ansonsten profitieren Sie mit Ihrer Geldmarkthypothek von den generell tieferen Zinsen und einem Zinspuffer: Während sich der Leitzins bei minus 0,75 Prozent bewegt, kalkulieren die Banken die Zinsen auf der Basis von 0 Prozent plus Kreditmarge. Ihre Geldmarkthypothek wird deshalb nur dann teurer, wenn die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen insgesamt viermal Mal um 0,25 Prozentpunkte erhöht hat. In diesem Fall zahlen Sie statt 0,8 Prozent neu 1,05 Prozent. Das ist immer noch fast die Hälfte weniger, wie sie für eine 10-jährige Festhypothek zahlen müssten. Fazit: Bewahren Sie einen kühlen Kopf und bleiben Sie in der Geldmarkthypothek.

10-jährige Festhypotheken sind seit Beginn des Jahres von durchschnittlich 1.25 Prozent auf aktuell 1.65 Prozent gestiegen. Ein Blick auf die Zinskurve zeigt, dass die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt derzeit so gehandelt werden, wie wenn die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen in rund eineinhalb Jahren von minus 0.7 Prozent auf plus 0.4 Prozent erhöht. Das wäre ein Anstieg von 1.1 Prozentpunkten oder mehr als vier Zinsschritten in sehr kurzer Zeit. Ein solches Szenario ist sehr unwahrscheinlich und zeugt von einer - in solchen Situationen durchaus üblichen - Überreaktionen des Marktes. Wir empfehlen deshalb, einen ruhigen Kopf zu bewahren und höchstens einen Drittel der Gesamtfinanzierung als Festhypothek abzuschliessen. Den Rest würden wir als Geldmarkthypothek aufnehmen, welche mit rund 0.9 Prozent deutlich günstiger ist, als eine Festhypothek. Wenn sich die Zinsmärkte beruhigt haben, kann dann immer noch ein weiterer Anteil in Festhypotheken gewechselt werden.

1. Nutzen Sie das aktuell tiefe Zinsniveau, um Reserven für schlechte Zeiten zu bilden. Zum Beispiel, indem Sie unabhängig von den effektiven Zinsen immer 4 Prozent auf Ihr Zinskonto einzahlen oder zusätzliche Amortisationen leisten.
2. Verteilen Sie grössere Unterhaltsarbeiten an Ihrer Immobilie auf mehrere Jahre. Dadurch profitieren Sie über mehrere Jahre hinweg von einer Steuerersparnis.
3. Treffen Sie energetische Massnahmen, solange die Zinsen tief sind. Damit profitieren Sie von tieferen Energiekosten zu vorteilhaften Finanzierungskosten.
4. Behalten Sie auch bei vermeintlich noch so günstigen Zinsen für Festhypotheken einen kühlen Kopf. Wählen Sie Ihr Hypothekarmodell nicht anhand des Preises, sondern anhand Ihrer Zinserwartung. Geldmarkthypotheken sind aktuell schon ab 0,80 Prozent erhältlich, 10 Jahre fest zu 25 Prozent mehr, das heisst zu 1 Prozent.

Auf diesem Weg wünschen wir, die Verantwortlichen der HEV Hypothek, Ihnen ein erfolgreiches 2022!

Beim Libor handelt es sich um den Zinssatz für ungedeckte Ausleihungen zwischen den Banken, der Saron gilt hingegen für gedeckte Kredite. Deshalb müsste der Saron eigentlich tiefer als der Libor sein. Nur ist seit längerer Zeit das Gegenteil der Fall d.h. der Saron ist teurer als der Libor. Möglicherweise sorgt die Umstellung zahlreicher Zinsabsicherungsinstrumente vom Libor auf den Saron für diese spezielle Konstellation. Entsprechend müsste ihre Geldmarkthypothek sogar teurer werden. Dies ist aber nicht der Fall, denn Libor und Saron bewegen sich im Minusbereich. Dadurch kommt die künstliche Untergrenze von 0 Prozent plus Kreditmarge zum tragen. Und das wird noch eine Weile so bleiben. Aktuell werden die Preise auf dem Kapitalmarkt so gehandelt, wie wenn die Leitzinsen noch für mindestens fünf Jahre negativ bleiben.

Seit Mitte Mai 2019 bewegen sich die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken in einer Bandbreite
von 1,0 bis 1,3 Prozent (Durchschnittswert aus über 40 Banken und Versicherungen). Mitte Oktober 2021 wurde diese obere Bandbreite geringfügig um 0,05 Prozentpunkte überschritten. Seither bewegen sich die Zinsen seitwärts. Grund für den Zinsanstieg ist eine aufkeimende Inflation, die auf die Schwierigkeiten bei den globalen Lieferketten zurückzuführen ist. Dennoch hat sich die US-Notenbank eben erst gegen eine Leitzinserhöhung entschieden. Dadurch bleibt der Aufwertungsdruck auf den Schweizerfranken hoch, und eine Leitzinserhöhung durch die SNB ist bis auf Weiteres nicht zu erwarten. Geldmarkthypotheken (Saron) für um die 0,8 Prozent bleiben somit weiterhin das attraktivste Hypothekarmodell. Wenn Sie dennoch auf eine langfristige Festhypothek setzen wollen, lohnt sich ein Blick auf die verschiedenen Angebote. Je nach Anbieter gibt es 10-jährige Laufzeiten noch immer für um die 1,1 Prozent.

Wer vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hat, kann sich heute über eine hohe Wertsteigerung freuen. Und genau da liegt das Problem. Denn eine vermietete Eigentumswohnung ist ein Investment. Und aktuell würden Sie auf dem vorläufigen Höhepunkt bei den Immobilienpreisen kaufen. Wenn der Wert eines Tages sinken sollte, führt das zu einer negativen Rendite Ihres Investments. Auch die Vermietung bringt oft weniger ein, als erhofft. Nebst möglichen Leerständen werden Sie die Wohnung häufiger renovieren müssen, als wenn sie selber genutzt wird. Oft wird auch vergessen, Abschreibungen am Gebäude einzuberechnen. Bei der Finanzierung werden Sie mehr als die üblichen 20% Eigenmittel einbringen müssen, weil viele Banken vermietete Wohnungen zum Ertragswert bewerten. Dieser kann bis zu einem Drittel unter dem Kaufpreis liegen. Tipp: Wenn Sie trotzdem eine Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen, sollten Sie auf eine besonders gute Lage achten und sich keine Ladenhüter aufschwatzen lassen. Das reduziert das Leerstandsrisiko und die Verkäuflichkeit ist auch in schwierigen Zeiten einfacher, als an weniger gesuchten Lagen.

Seit Mai 2019 bewegen sich 10-jährigen Festhypotheken in einer Bandbreite von 1.0 bis 1.3 Prozent (Durchschnitt von 40 Banken und Versicherungen). Die obere Bandbreite wurde letztmals im März 2021 erreicht. Seither befinden sich die Sätze in einer leichten Abwärtsbewegung. Der Zeitpunkt für den Abschluss von langfristigen Festhypotheken ist somit etwas besser, als im Frühling 2021. Dennoch sollte ein solcher Schritt gut überlegt sein. 10-jährige Festhypotheken kosten je nach Anbieter bis zu 0.5 Prozentpunkten mehr, als Geldmarkthypotheken (Saron). Und das wird noch eine Weile so bleiben. Die Geld- und Kapitalmärkte rechnen derzeit für mindestens weitere sechs Jahre mit einem negativen Leitzins. Erst danach werden Geldmarkthypotheken sukzessive um bis zu 0.35 Prozentpunkte ansteigen. Bezogen auf eine Hypothek von beispielsweise 500'000 CHF ist in diesem Szenario eine 10-jährige Festhypothek in den ersten sechs Jahren 15'000 CHF teurer, als eine Geldmarkthypothek. Und auch in den verbleibenden drei Jahren ist die Geldmarkthypothek noch leicht günstiger. Somit lohnt sich der Abschluss von Festhypotheken nur dann, wenn sie von stark steigenden Zinsen ausgehen.

Bedingt durch die negativen Zinsen hat sich der Preiskampf bei den Hypothekaranbietern immer mehr verschärft. Manch eine Bank gewährt dabei für Neukunden Konditionen, welche für die Bank nicht rentabel sind. Dies in der Absicht, die Konditionen bei der erstbesten Gelegenheit "zu normalisieren". Offenbar ist das bei Ihnen der Fall. Wenn Ihnen der Hypothekargeber nicht entgegenkommt, verbleibt nur der Wechsel zu einem anderen Institut. Dabei ist nicht garantiert, dass Sie in ein paar Jahren erneut den Anbieter wechseln müssen. Effektiv gibt es andere Wege, langfristig Hypothekarzinsen zu sparen, nämlich mit der Wahl der passenden Strategie. Wer beispielsweise in der Vergangenheit auf Festhypotheken gesetzt hat, zahlte bis doppelt so viele Zinsen, wie für eine Geldmarkthypothek (auch Libor- oder neu Saron Hypothek genannt). Das ist massiv mehr, als man mit dem Vergleichen von verschiedenen Angeboten einsparen kann und man muss erst noch nicht alle paar Jahre den Anbieter wechseln.

Die Banken leben davon, Spargelder tiefer als Hypotheken zu verzinsen. Deshalb erstaunt es nicht, dass die Bank von einer Amortisation abrät. Es gibt aber durchaus Gründe, die Hypothek nicht zu amortisieren. So sollten Sie immer eine ausreichend grosse finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes bereithalten, denn eine Aufstockung der Hypothek ist oft nicht ohne weiteres möglich. Ferner kann es sich lohnen, mit den freien Mitteln Einkäufe in die Pensionskasse zu tätigen oder Sie legen die Gelder in Aktien oder Aktienfonds an. Damit gehen Sie zwar das Risiko von Kursverlusten ein, die Chancen sind aber gut, dass Sie über einen längeren Zeitraum hinweg mehr daran verdienen, als Sie für die Hypothek zahlen müssen. Achten Sie in diesem Fall auf die Gebühren, damit die Rendite nicht unnötig geschmälert wird.

So wie Ihnen geht es vielen HEV Mitgliedern. Seit einigen Jahren sind Banken vom Regulator dazu verpflichtet, Hypothekarkredite periodisch zu überprüfen. Eine solche Überprüfung ist auch bei bonitätsrelevanten Ereignissen wie eine Pensionierung oder der Neukauf einer Immobilie vorgeschrieben. In der Regel reduziert sich das Einkommen nach der Pensionierung was dazu führen kann, dass die Tragbarkeitsrechnung - sprich das Verhältnis zwischen den Kosten für die Liegenschaft und dem regelmässigen Einkommen nicht mehr aufgehen. Möglicherweise lassen sich die Tragbarkeitskriterien mit einer tieferen Belehnung erfüllen. Auch eine so genannte Immorente- wie sie beispielsweise die HEV Hypothek anbietet, könnte das Problem lösen. Beide Varianten setzen allerdings ausreichend Eigenkapital voraus.

Inflationsängste haben in den letzten Wochen dazu geführt, dass die Zinsen am langen Ende von einem sehr tiefen Niveau auf ein immer noch tiefes Niveau gestiegen sind, während Zinsen für kürzere Laufzeiten durch die geldpolitischen Lockerungen weiterhin tief gehalten werden. Keine Freude an diesem Anstieg haben die US-Notenbank und die Europäische Zentralbank, deren Ziel es ist, die Zinsen weiterhin tief zu halten, um die Wirtschaft in Schwung zu halten. Auch die SNB stellt keine Zinserhöhung in absehbarer Zeit in Aussicht. Somit steht der Zug für den Abschluss von Festhypotheken immer noch im Bahnhof, wenn Sie diesen denn tatsächlich besteigen wollen. Denn auf Festhypotheken sollte man nur setzen, wenn man in den nächsten Jahren von einem deutlichen Zinsanstieg ausgeht. Ansonsten sind Geldmarkthypotheken (auch Libor- bzw. Saron-Hypotheken genannt) die bessere Lösung.

Die Umstellung vom Libor auf den Saron ist für viele Banken eine grosse Herausforderung. Dabei geht es nicht nur um die Festlegung des Hypothekarzinssatzes sondern auch andere Fragen, wie beispielsweise laufende Zinsabsicherungen von Libor auf den Saron gewechselt werden sollen. Dennoch wird auch Ihre Bank hoffentlich bald die Details der Saron-Hypothek bekanntgeben. Bei den Banken, welche Saron Hypotheken bereits anbieten zeichnet sich ein klarer Trend ab: Die Rahmenlaufzeiten sind nur noch sehr kurz oder es gibt gar keine mehr. Dies hat keine altruistischen Gründe, sondern die Refinanzierung wird für die Bank günstiger und gleichzeitig kann sie bei Bedarf in kurzer Zeit ihre Kreditmarge nach oben anpassen. Achten Sie bei der Erneuerung ihrer Geldmarkthypothek deshalb darauf, weiterhin eine Rahmenlaufzeit von drei bis fünf Jahren abschliessen zu können.

In der aktuellen Corona-Lage überlegen sich viele Eigenheimbesitzer, Renovationen zu tätigen oder sich mehr Komfort in den eigenen vier Wänden zu gönnen. Bezüglich Wertsteigerung ist aber Vorsicht geboten. Nicht jede Investition in die Immobilie führt zwangsläufig zu einem höheren Liegenschaftswert. Als Faustregel lässt sich festhalten: Je exotischer der Ausbau, desto tiefer die Wertvermehrung der Immobilie. Beispielsweise führt der Einbau eines Pizza-Ofens zwar zu mehr Gemütlichkeit, die Attraktivität der Liegenschaft wird dadurch aber nur geringfügig erhöht. Anders sieht es bei einem hochwertigen Küchenausbau aus, der zu einer deutlichen Wertsteigerung führt. Sprechen Sie deshalb im Vorfeld mit Ihrer Bank über die geplanten Investitionen, und lassen Sie sich darüber informieren, wie sich diese – aus Sicht der Bank – auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.

Viele Banken wenden bei der Finanzierung von Ferienobjekten bezüglich Belehnung und Amortisationen strengere Regeln an als bei einer klassischen Eigenheimfinanzierung. Grund: In wirtschaftlich schwierigen Zeiten verlieren Ferienobjekte schneller an Wert. Eine Bank vor Ort kennt den Markt für Ferienobjekte besser und kann Sie so besser bezüglich Kaufpreises beraten. Ebenso wird sie möglicherweise eine höhere Belehnung anbieten als eine Bank aus dem «Unterland». Auf der anderen Seite werden Sie dadurch eine zusätzliche Bankbeziehung eingehen müssen, was zu administrativen Mehraufwendungen führt. Möchten Sie das vermeiden, sollten Sie zuerst prüfen, ob die Hypothek auf dem Eigenheim aufgestockt werden kann. Nur wenn das nicht ausreicht, müssen Sie eine (kleinere) Hypothek auf dem Ferienobjekt bei einem Institut Ihrer Wahl aufnehmen. Steuerlich spielt es übrigens keine Rolle, wo Sie das Ferienobjekt finanzieren. Das Steueramt wird Ihre gesamten Hypothekarschulden anhand der Liegenschaftswerte verteilen.

In den meisten Hypothekarverträgen ist ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Bank enthalten, falls sich die Bonität des Hypothekarnehmers deutlich verschlechtert. Dies gilt auch während der Laufzeit der Festhypothek. So lange Sie Zinsen und Amortisation pünktlich zahlen, wird aber kaum ein Institut diese Kündigungsklausel geltend machen. Denn es ist fraglich, ob diese Bonitäts-Klausel rechtlich durchsetzbar ist. Die Bank kann aber nach dem Ablauf einer Hypothek mit fester Laufzeit die Rückzahlung der Hypothek verlangen. Insofern bietet eine langfristige Festhypothek tatsächlich einen gewissen Kündigungsschutz. Mit einer 10-jährigen Festhypothek gehen Sie aber auch Risiken ein. Beispielsweise wenn Sie die Liegenschaft während der Laufzeit der Festhypothek verkaufen möchten. Die Ausstiegsentschädigung kann dann bis zu mehrere zehntausend Franken betragen.

Viele Hypothekaranbieter haben sich noch immer nicht dazu geäussert, wie sie den Wechsel vom Libor auf den Saron vollziehen werden. Es zeichnet sich aber ab, dass einige Institute keine feste Rahmenlaufzeiten mehr anbieten. Vorteil: Sie können die Hypothek jederzeit zurück zahlen. Nachteil: Die Bank kann die Hypothek jederzeit kündigen, sei es auch nur darum, um die Marge zu erhöhen. Eine solche Situation gab es bereits einmal, und zwar Monate vor Ausbruch der Finanzkrise im 2008. Damals stiegen die Refinanzierungskosten am Geldmarkt an, weshalb die Banken reihenweise Änderungskündigungen verschickt haben nach dem Motto, entweder der Kunde akzeptiert höhere Preise, oder er soll sich einen anderen Kreditgeber suchen. Mit einer festen Rahmenlaufzeit sind sie vor solchen plötzlichen Margenerhöhungen geschützt, zumindest bis zum Ende der Rahmenlaufzeit.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum aufteilen, gewinnen Sie auf den ersten Blick an Flexibilität, indem Sie jederzeit einzelne Wohnungen verkaufen können. Allerdings verlieren Sie im Falle eines solchen Wohnungsverkaufs das alleinige Bestimmungsrecht über die Liegenschaft. Das kann so weit gehen, dass sich ein einzelner Eigentümer gegen alle – auch sinnvollen – Renovationsarbeiten wehrt und Sie dadurch Mietzinsen reduzieren müssen oder sogar Leerstände riskieren. Auch der Käufermarkt für «zerstückelte » Mehrfamilienhäuser ist eingeschränkt. Vielen professionellen Anlegern ist es reglementarisch untersagt, nur Teile von Mehrfamilienhäusern zu kaufen. Prüfen Sie deshalb, ob es nicht einfacher wäre, Ihrer Schwester einen Miteigentumsanteil am Mehrfamilienhaus im Gegenwert der gewünschten Wohnung zu verkaufen und ihr dafür ein Wohnrecht einzuräumen, bei dem sie lediglich die Nebenkosten übernehmen muss. Das Wohnrecht muss dabei im Nachgang zu den Grundpfandtiteln der Bank stehen, damit diese mitmacht.

Wer von stark steigenden Zinsen ausgeht, kann sich den Zins seiner Festhypothek einige Zeit im Voraus fixieren lassen und sich so absichern. Für diese Sicherheit verlangen Banken oft einen Aufschlag zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten – abhängig von der Zeitspanne zwischen Zinsfixierung und Auszahlung der Hypothek. Somit lohnen sich Termin-Festhypotheken nur dann, wenn man bis zur Auszahlung mit einem deutlichen Zinsanstieg rechnet. Ein solch markanter Zinsanstieg in vorhersehbarer Zeit ist unrealistisch, da die Banken ihre Hypotheken trotz Negativzinsen auf mindestens 0 Prozent plus Kreditmarge kalkulieren und somit ein Zinspuffer entsteht. Erst wenn die SNB den Leitzins wieder auf mehr als 0 Prozent erhöht, werden Festhypotheken substanziell steigen. Auch hat sich in den letzten 30 Jahren gezeigt, dass man mit Geldmarkthypotheken deutlich günstiger fährt als mit Festhypotheken.

Die Bank hat beim Verkauf der Liegenschaft kein Vetorecht. Sie können Ihr Objekt also ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Dennoch ist es ratsam, den Hypothekargeber spätestens bei der Erstellung des Kaufvertrages beizuziehen. So kann im Kaufvertrag präzise festgehalten werden, welcher Anteil des Kaufpreises an die Bank fliessen muss, damit die Grundpfänder freigegeben werden. Im Falle von Festhypotheken sollten Sie zudem Ihre Bank anfragen, ob die Festhypothek auf die Käuferschaft übertragen werden kann. Infolge gesunkener Zinsen werden Sie der Käuferschaft zwar die Differenz zu den heutigen Hypothekarzinsen ausgleichen müssen – am einfachsten über einen reduzierten Kaufpreis. Unter dem Strich kommt diese Lösung für Sie aber deutlich günstiger, als wenn Sie der Bank die volle Ausstiegsentschädigung bezahlen. Übrigens hat auch die Käuferschaft etwas von dieser Übernahme: Während der Restlaufzeit der Festhypothek kann sie steuerlich höhere Schuldzinsabzüge geltend machen.

Bei einer sich abzeichnenden Krise sehen die Geld- und Kapitalmärkte besonders schwarz. Deshalb sind die Zinsen seit Ausbruch der Corona-Krise in China von einem eh schon sehr tiefen Niveau noch tiefer gesunken. Als die Ansteckungswelle Ende Februar nach Europa und auf weitere Kontinente überschwappte, wurde klar, dass die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise immens sein würden und es vermehrt zu Kreditausfällen kommen würde. Die Lust der Anleger auf langfristige Kapitalbindungen nahm in der Folge ab, und die Langfristzinsen sind wieder auf das Jahresbeginn-Niveau geklettert. Der Zug für Festhypotheken ist also noch nicht abgefahren. Dennoch würde ich einen Abschluss von Festhypotheken kritisch hinterfragen. Die wirtschaftlichen Probleme im Euroland werden nach der Corona-Krise eher noch zunehmen, was für alles andere als steigende Zinsen spricht.

Festhypotheken sind nur dann sinnvoll, wenn man sich vor stark steigenden Zinsen schützen möchte. In so einem Fall sind Laufzeiten unter sieben Jahren aber zu kurz. Deshalb lohnt sich die Kombination von fünf- und zehnjährigen Laufzeiten nicht. Eine Staffelung ist aber grundsätzlich sinnvoll. Damit reduzieren Sie das Risiko, die gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Anstelle der fünfjährigen Festhypothek empfehle ich eine Geldmarkthypothek (auch Libor- / Saron-Hypothek genannt). Dabei gilt: Je mehr Sie mit steigenden Zinsen rechnen, desto grösser sollte der Anteil der langfristigen Festhypothek sein. Übrigens im Markt werden derzeit Laufzeiten bis weit über 30 Jahre hinaus mit negativen Zinsen gerechnet, d. h. von einer Zinserhöhung sind wir gegenwärtig sehr weit entfernt.

Ob man eine Hypothek gewährt bekommt, ist nicht vom Alter abhängig, sondern von der Tragbarkeit. Diese besagt, dass die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5 % gerechnet), Nebenkosten (1 % des Liegenschaftenwertes) sowie allfällige Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Da Sie nun hauptsächlich von der AHV-Rente leben, ist es wahrscheinlich, dass diese Regel schon bei einer geringen Hypothek nicht eingehalten würde. Als Alternative gibt es die Möglichkeit einer Immorente. Dabei wird die Liegenschaft mit maximal 50 % des Verkehrswertes mit einer langfristigen Festhypothek belehnt. Mit dem Kapital aus der Hypothek werden zuerst die Hypothekarzinsen für die gesamte Laufzeit vorschüssig bezahlt. Der Rest des Kapitals steht zur freien Verfügung und kann zur Deckung der Lebenshaltungskosten verwendet werden. Voraussetzung für eine Immorente ist eine gut unterhaltene Liegenschaft an einem Standort, wo auch gute Verkäuflichkeit garantiert ist. Weitere Infos unter www.hev-hypothek.ch/de/hypothekarformen

Schon länger steht fest, dass der Libor-Nachfolger Saron (Swiss Average Rate Over Night) heisst. Der Saron ist allerdings ein Übernachtzinssatz. Um daraus einen längerfristigen Zinssatz rechnen zu können, wird der Übernachtzinssatz über eine gewisse Periode (z.B. 90 Tage) beobachtet. Aus der Folge dieser (90) Sätze wird mittels Zinseszinsberechnung der «Langfristsatz» (in diesem Beispiel der 3-Monatssatz) berechnet, der Compounded Saron («aufgezinster Saron») genannt wird. Jedes Institut muss nun für sich entscheiden, wie lange die Beobachtungsperiode sein wird und um wie viele Tage oder Wochen diese vorverschoben wird, damit die Quartalszinsen gegenüber dem Hypothekarnehmer rechtzeitig abgerechnet werden können. Unabhängig davon werden Sie von der Umstellung vermutlich nichts merken. Die künstliche Untergrenze von 0 Prozent plus Bankmarge bleibt weiterhin bestehen, und die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass auch 2021 der Libor und der Saron negativ sein werden. Mehr Informationen finden Sie unter: www.six-group.com oder www.saron.ch (letztere Website wird durch das VZ VermögensZentrum betrieben).

Da die Energiepreise auch in Zukunft weiter steigen lohnt sich eine energetische Sanierung praktisch immer. Für die Detailplanung ziehen Sie am besten einen Spezialisten bei, welcher auch über mögliche Fördergelder Bescheid weiss. Achten Sie bei der Sanierung auf steuerliche Aspekte. Unter Umständen kann es sich lohnen, die Sanierungsarbeiten über zwei Steuerperioden verteilt vorzunehmen. Bezüglich Finanzierung ist es so, dass die Anleger noch nicht im grossen Stil bereit sind, für Umwelthypotheken einen (noch) tieferen Zins zu erhalten. Es gibt aber einige Banken, welche Umwelthypotheken aus Marketingüberlegungen während einer gewissen Zeit vergünstigt anbieten. Unabhängig davon sollten Sie allerdings zuerst eine passende Hypothekarstrategie wählen und erst dann prüfen, ob Sie mit der Umwelthypothek unter dem Strich tatsächlich am besten fahren.

Aus Sicht des Regulators ist der Renditemarkt in der Schweiz überhitzt. Deshalb haben die Banken im Sinne einer Selbstregulierung die Richtlinien für die Finanzierung von Renditeobjekten verschärft. Konkret gelten ab 1.1.2020 einerseits höhere Eigenmittelvorschriften (25 Prozent), andererseits muss die Hypothekarschuld neu innert maximal 10 Jahren (bisher 15 Jahre) auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Diese neuen Regeln betreffen jedoch nur Neugeschäfte oder kommen dann zum Tragen, wenn die Hypothek bei einer bestehenden Liegenschaft erhöht werden soll. Die Bestimmungen finden also keine Anwendung, wenn das Kreditengagement gleich bleibt – auch nicht bei einem allfälligen Wechsel des Hypothekargebers. Zudem steht es den Banken frei, ob sie diese Regeln auch für vermietete Eigentumswohnungen anwenden wollen oder nicht.

Festhypotheken lohnen sich nur dann, wenn die Zinsen steigen. Derzeit sieht es nicht danach aus. Möchten Sie dennoch eine Festhypothek abschliessen, sollten Sie sich mit den finanziellen Folgen bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung auseinandersetzen. Praktisch alle Banken kalkulieren die sogenannte Ausstiegsentschädigung auf der Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzinssatz und dem am Geld- und Kapitalmarkt erzielbaren Zinssatz für die Restlaufzeit. Weil die Zinsen derzeit negativ sind, ist die Ausstiegsentschädigung höher als sämtliche Zinsen bis zum ordentlichen Verfall der Hypothek. Diese Praxis ist bei älteren Verträgen umstritten. Bei Ihren Verträgen werden mögliche negative Wiederanlagesätze explizit erwähnt, was wirtschaftlich betrachtet legitim ist. Sehr störend ist hingegen die Regelung, wonach im umgekehrten Fall – also wenn die Zinsen für die Wiederanlage höher sind als der Hypothekarzinssatz – eine Entschädigung zugunsten des Hypothekarnehmers einfach von der Bank einbehalten wird. Wählen Sie deshalb eine Bank, die Ihnen eine Entschädigung
zu Ihren Gunsten auch tatsächlich zukommen lässt.

Es besteht kein Grund zur Sorge – der Libor (London Interbank OfferedRate) wird zwar per 2021 abgeschafft, aber eine Geldmarkthypothek wird es auch künftig noch geben.
Nur wird diese nicht mehr auf dem Libor, sondern neu auf dem Schweizer Referenzsatz Saron
(Swiss Average Rate Overnight) basieren. Ein Vergleich der beiden Zinssätze zeigt, dass sich diese in
den vergangenen 20 Jahren, mit wenigen Ausnahmen, praktisch identisch entwickelt haben. Somit
wäre auch preislich mit keiner massgeblichen Veränderung zu rechnen. Es könnte jedoch sein,
dass Banken die Umstellung nutzen, um ihre Margen auszudehnen, und dies mit ein Grund ist, dass sie «Libor-Hypotheken» nur noch bis 2021 anbieten. Dennoch bleiben Geldmarkthypotheken auch künftig ein attraktives Hypothekar-Modell.

Der Druck auf die CHF-Zinsen hat in den letzten Wochen nochmals zugenommen, und dadurch sind die langfristigen Festhypotheken noch günstiger geworden. Die Zinsen der Geldmarkthypotheken (Libor) sind hingegen unverändert geblieben. Dies deshalb, weil die Banken die Zinsen für Geldmarkthypotheken auf der Basis einer künstlichen Untergrenze von 0 Prozent plus Kreditmarge kalkulieren. Diese künstliche Untergrenze besteht seit 2015. Der Druck auf die künstliche Untergrenze wird aber immer grösser. Entsprechend ist es nicht mehr völlig auszuschliessen, dass sie eines Tages fällt.
Tritt dies ein, können Geldmarkthypotheken gegenüber einer heute abgeschlossenen Festhypothek nochmals deutlich günstiger werden. Deshalb gilt weiterhin: Nur wenn Sie mit deutlich steigenden Zinsen rechnen, sollten Sie zu Festhypotheken wechseln, ansonsten empfehlen wir weiterhin auf Geldmarkthypotheken zu setzen, egal ob die Untergrenze fällt oder nicht.

In den letzten Wochen sind die Zinsen tatsächlich nochmals gesunken, und die weltweiten wirtschaftlichen Aussichten haben sich nicht verbessert. Dennoch ist eine Gegenbewegung
denkbar, wenn sich die Wirren um den Brexit etwas gelegt haben. Insofern ist der Zeitpunkt
für den Abschluss einer Festhypothek günstig. Trotzdem sind Festhypotheken mit einer Reihe von Risiken behaftet: So kann ein vorzeitiger Ausstieg infolge Liegenschaftsverkaufs sehr teuer werden. Falls die Zinsen in ein paar Jahren tatsächlich ansteigen, sind Sie mit einer Festhypothek blockiert und müssen zuerst deren Ablauf abwarten, was ebenfalls teuer werden kann.

Das Gleiche gilt, wenn der Ablaufzeitpunkt der Festhypothek in eine Hochzinsphase fällt. Deshalb
macht es nach wie vor Sinn, höchstens einen Teil der Gesamtfinanzierung als Festhypothek
aufzunehmen und ansonsten auf Geldmarktbasis (Libor ⁄ Saron) zu refinanzieren.

Die Chancen sind gross, dass Geldmarkthypotheken wie in den letzten 30 Jahren weiterhin günstiger als Festhypotheken abschneiden.

Aus Sicht der Finanzierung ist es wichtig, dass die Einliegerwohnung als selbstständige Einheit
vermietet werden kann, also über einen eigenen öffentlichen Zugang sowie über eine Küche und ein Bad verfügt. Ferner sollten die Investitionen nicht höher sein als das Zwanzigfache der jährlichen Mieterträge, damit sie sich tragen und von der Bank her gesehen auch zu einem höheren Belehnungswert führen. Ist das der Fall, können bis zu 80 Prozent der Investitionen – bei einer tiefen Belehnung der Liegenschaft sogar 100 Prozent – via Hypothek finanziert werden. Wichtig zu wissen: Die Erhöhung einer Hypothek hat immer einen Kredit- Vollentscheid zur Folge. Falls sich Ihr Einkommen zum Beispiel nach der Pensionierung reduziert haben sollte, kann es sein, dass die Tragbarkeit nicht mehr erfüllt ist. Prüfen Sie deshalb vorgängig über eine der zahlreichen Internetseiten der Banken, ob Sie die Tragbarkeit auch ohne zusätzliche Hypothek für die Einliegerwohnung immer noch erfüllen.

Säule-3a-Gelder werden beim Bezug isoliert vom übrigen Einkommen und zu einem eigenen progressiven Steuersatz besteuert. Deshalb kann es sich ab mehreren Zehntausend Franken Säule-
3a-Guthaben lohnen, die Gelder auf mehrere Konten zu verteilen und diese dann gestaffelt zu beziehen. Klären Sie zur Sicherheit ab, ob in Ihrem Kanton die Bezüge von 3a-Geldern nicht aufgerechnet werden. Wird mit der Säule 3a die Hypothek indirekt amortisiert, ist die Eröffnung eines 3a-Kontos bei einem anderen Institut oft nicht möglich, da nicht alle 3a-Vorsorgestiftungen die Gelder für Drittbanken verpfänden. Das ist aber nicht weiter tragisch, denn Sie können die 3a-Gelder auch alle 5 Jahre für die Amortisation der Hypothek verwenden. Das hat steuerlich den gleichen Effekt, und unter dem Strich sparen Sie damit erst noch Hypothekarzinsen.

In einem Umfeld, bei dem selbst Spargelder auf der Bank keinen Ertrag mehr abwerfen, ist es verlockend, sein Geld in Betongold zu investieren. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gibt es allerdings eine Reihe von Nachteilen zu berücksichtigen: So sind Eigentumswohnungen in der Regel höherwertig ausgebaut und kosten deshalb um bis zu 30 Prozent mehr als vergleichbare Mietwohnungen. Der Mieter ist allerdings nicht bereit, mehr als den ortsüblichen Mietzins zu entrichten. Auch ist die Abnützung der Wohnung bei einer Vermietung in der Regel höher, als wenn man selber darin wohnt. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren ein Überangebot an Mietwohnungen entstanden ist. Wenn sich Ihre Wohnung über eine längere Zeit nicht vermieten lässt, kann das sogar zu einer negativen Rendite führen. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob Sie Ihr Vermögen in eine solche Anlage investieren möchten und Sie nach Abzug aller Kosten einen risikoadäquaten Ertrag erwirtschaften.

Das Verlängern oder Aufnehmen einer Libor-Hypothek (Geldmarkthypothek) mit einer Rahmenlaufzeit über 2021 hinaus stellt heute tatsächlich viele Hypothekarnehmer vor eine Herausforderung. Der Grund dafür ist, dass der bisherige Referenzzinssatz Libor voraussichtlich im Jahr 2021 durch den Saron (Swiss Average Overnight Rate) abgelöst wird. Noch steht aber nicht fest, wie aus dem Ein-Tages- Zinssatz Saron ein 3-Monats Zinssatz gebildet wird. Je nachdem, welches Umrechnungsmodell das Rennen machen wird, werden die Banken ihre Preisgestaltung anpassen, um gleich viel zu verdienen wie vor der Umstellung. Allerdings gibt es auch Anbieter (darunter die HEV Hypothek), bei denen weiterhin Rahmenlaufzeiten über 2021 hinaus abgeschlossen werden können. So vermeidet man das Risiko, dass die Anbieter die Umstellung von 2021 dazu nutzen, ihre Margen zulasten der Hypothekarnehmer zu erhöhen.

Der Kauf einer Wohnung und gleichzeitige Verkauf eines Hauses will gut geplant sein. Ziel sollte es
sein, das Haus möglichst bald nach erfolgtem Umzug zu verkaufen, um die Doppelbelastung zu beseitigen.

Die Doppelbelastung entsteht, weil Sie vom Zeitpunkt des Wohnungskaufs bis zum Verkauf Ihres Hauses für beide Liegenschaften Hypothekarzinsen zahlen. Zudem müssen Sie selbstverständlich über genügend Eigenmittel für den Kauf der Wohnung verfügen. Wichtig ist es auch, den Kreditgeber frühzeitig und offen zu informieren. Kreditgeber sind in solchen Situationen in der Regel bereit, eine laufende Festhypothek auf das neue Eigenheim zu übertragen und die alte Immobilie bis zum Verkauf mit einer variablen oder einer Geldmarkthypothek zu finanzieren. Damit lässt sich eine Ausstiegsentschädigung vermeiden.

Oft werden für Bauvorhaben sogenannte Baukredite gesprochen, die einen deutlich höheren Zins im Vergleich zu normalen Hypothekardarlehen aufweisen. Dafür bezahlt man jeweils nur auf dem tatsächlich beanspruchten Anteil Zinsen, hinzu kommt allerdings noch die erwähnte Kommission. Die höheren Kosten werden mit der vermeintlich inbegriffenen Baukostenkontrolle und dem erhöhten Risiko während der Bauzeit begründet.

Eine mögliche Alternative dazu ist die sogenannte Baufinanzierung. Dabei bezieht man die gesprochene Summe in Tranchen und kann diese Tranchen beispielsweise als günstige Geldmarkthypotheken aufnehmen. Bei grösseren Umbauvorhaben empfiehlt es sich, einen unabhängigen Bautreuhänder beizuziehen, der die Baukostenkontrolle seriös führt und Sie frühzeitig vor sich anbahnenden Mehrkosten warnt. Die Kosten für den Treuhänder sind gut investiertes Geld, und in Kombination mit einer Baufinanzierung kommt diese Lösung oftmals günstiger als ein klassischer Baukredit.

Wegen den laufend höheren Immobilienpreisen benötigen immer mehr Eigenheimkäufer PK Gelder, um sich Wohneigentum leisten zu können. PK Gelder können bezogen oder verpfändet werden. Bei einer Verpfändung ist die Bank bereit, statt den üblichen 80 Prozent bis zu 90 Prozent des Belehnungswertes zu hypothezieren. Dadurch zahlt man etwas mehr Hypothekarzinsen, dafür bleiben die PK Leistungen unverändert hoch. Werden die Gelder hingegen bezogen, reduziert sich die Altersrente und es wird eine separat zum Einkommen zu entrichtende Steuer fällig. Wir empfehlen deshalb, die Vorsorgegelder zu verpfänden. Sollte sich der Ihr Sohn dennoch für den Bezug der Vorsorgegelder entscheiden, ist es empfehlenswert die Vorsorgelücke bis zum Zeitpunkt der Pensionierung wieder zu schliessen. Für Ihren Sohn könnte der HEV Anlass für Neuerwerber vom 13. November 2018 in Zürich interessant sein.

Zwar verbindet man viele schöne Erinnerungen mit dem Eigenheim, aber früher oder später wird das traute Heim oft zur Last – was die Garten- und Hausarbeit betrifft, aber auch finanziell. In einem solchen Fall können Sie sich überlegen, ob Sie einen Teil der Liegenschaft in eine Einliegerwohnung umbauen wollen. So können Sie ein zusätzliches Einkommen (Mietertrag) generieren, und es hat wieder mehr Leben im Haus. Denkbar ist auch, dass Sie die Einliegerwohnung etwas günstiger vermieten und die Mieter Ihnen im Gegenzug helfen, das Haus zu unterhalten. Oder Letztere könnten Sie im höheren Alter auch bei der Erledigung anderer kleinerer Arbeiten unterstützen. Lässt sich eine Einliegerwohnung nicht realisieren, sollten Sie für die nicht mehr benötigten Zimmer Ihrer Kinder einen sogenannten Unternutzungsabzug in der Steuererklärung machen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Räume wirklich nicht mehr genutzt werden dürfen respektive leer stehen müssen.

Viele Wohneigentümer in der Schweiz haben ihr gesamtes Vermögen im Haus gebunden. Das bedeutet: Benötigt ein Hausbesitzer Geld, bleibt ihm oft nur der Verkauf der Liegenschaft. Eine Umkehrhypothek ermöglicht pensionierten Liegenschaftsbesitzern die Schaffung von Liquidität, ohne dass das Haus verkauft werden muss. Dazu wird die Hypothek auf einer tief oder nicht belehnten Liegenschaft aufgestockt und langfristig refinanziert. Der Hypothekarzins wird gleich zu Beginn für die gesamte Laufzeit auf ein Sperrkonto einbezahlt. So wird sichergestellt, dass die Zinsbelastungen geleistet werden können. Das ausbezahlte Geld kann z. B. für eine Sanierung verwendet werden. Die Umkehrhypothek, auch ImmoRente genannt, bieten nur wenige Institute an. Zu ihnen zählt beispielsweise die HEV Hypothek (www.hev-hypothek.ch). Voraussetzungen sind ein gewisser Mindestwert der Liegenschaft sowie eine sehr tiefe oder gar keine Belehnung. (email@hyp.ch)

Es ist richtig und wichtig sich für die Finanzierung genügend Zeit zu nehmen. Banken offerieren heute die verschiedensten Modelle, die sich kaum voneinander unterscheiden lassen. Dabei sehen wir immer wieder Offerten, welche jetzt mit günstigen Zinsen Neukunden ködern, diese aber mit gestaffelten Hypotheken an sich binden. Oft werden dann Laufzeiten kombiniert, welche den Kreditnehmer in die Abhängigkeit des Kreditinstituts bringt und ein zukünftiger Wechsel des Anbieters erheblich erschwert, da die Laufzeiten zu weit auseinander liegen. Unser Tipp: Bilden Sie sich eine Zinsmeinung und wählen Sie basierend auf dieser die Hypothek. Die Wahl der richtigen Strategie führt oft zu grösseren Ersparnissen, als das heute vermeintlich günstigste Angebot.

Unter dem Wiederanlagesatz versteht man den Zinssatz, zu welchem die Bank das vorzeitig zurückbezahlte Kapital der Hypothek für die verbleibende Restlaufzeit am Geld- und Kapitalmarkt anlegen kann. Bis zur Einführung von negativen Zinsen durch die SNB im Januar 2015 entsprach der Wiederanlagesatz dem Interbankensatz. Seit Januar 2015 hat jede Bank ein eigenes Modell für die Berechnung des Wiederanlagesatzes entwickelt. Oft wird dabei sogar mit negativen Zinsen gearbeitet d.h. die Ausstiegsentschädigung ist höher, als die Hypothekarzinsen bis zum ordentlichen Verfall wären. Wir empfehlen deshalb die exakte Prüfung solcher Ausstiegsentschädigungen. Aber auch ohne diese negativen Zinsen lohnt sich ein vorzeitiger Ausstieg in der Regel nicht. Es sei denn, Sie erhalten eine grosse Erbschaft oder Sie beziehen die Vorsorgegelder. Da diese Gelder auf dem Konto keinen Zinsertrag abwerfen, kann in dieser Situation die vorzeitige Amortisation Sinn machen.

Tatsächlich gibt es noch Banken, die trotz festgelegter Vertragslaufzeit Kündigunsfristen bei Festhypotheken anwenden. Versäumt man die Frist, wird die Festhypothek bei Fälligkeit automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt, welche wiederum eine Kündigungsfrist hat. Die Bedingungen für variable Hypotheken sind jedoch beim Abschluss der Festhypothek oft nicht im Detail bekannt, weshalb umstritten ist, ob ein solches Vorgehen rechtlich gültig ist. Meist lässt deshalb der Hypothekargeber mit sich reden und geht auf einen Kompromiss ein. Tipp: Eine Hypothek kann jederzeit vorsorglich gekündigt werden, also auch Jahre im Voraus. So können Sie sicherstellen, dass Sie den nächsten Kündigungstermin nicht verpassen.

Der Referenzzinssatz wird seit 2008 publiziert. Bei einer Veränderung desselben können die Mietzinsen angepasst werden. Der Referenzzinssatz als solches widerspiegelt den gewichteten Durchschnittszins aller Hypotheken in der Schweiz. Rund 80 Prozent davon werden als Festhypotheken mit einer durch-schnittlichen Restlaufzeit von rund 3 Jahren (Tendenz steigend) benutzt, der Rest sind Geldmarkt-hypotheken (Libor) oder variable Hypotheken. Wenn Sie möglichst nahe an den Referenzzinssatz kommen möchten, müssen Sie Ihre Hypotheken genau im gleichen Verhältnis aufnehmen. Die Frage ist allerdings, ob dies sinnvoll ist. Auch wenn Sie bei einem steigenden Referenzzinssatz das Recht haben, die Mietzinsen zu erhöhen, kann es sein, dass der Mieter eine Erhöhung nicht goutiert und sich nach einer günstigeren Wohnung umsieht. Wählen Sie deshalb besser ein Hypothekarmodell, das bei der von Ihnen erwarteten Zinsentwicklung am besten abschneidet.

Die Aufnahme einer sogenannten Nachgangshypothek bei einem anderen Anbieter ist nur dann möglich, wenn Sie sämtliche Hypotheken bei Fälligkeit auf diesen übertragen. Voraussetzung ist zudem, dass die Belehnung zusammen mit der bisherigen Finanzierung nicht mehr als 80 Prozent des von der Bank ermittelten Verkehrswertes ausmacht. Bei der Beurteilung kann es durchaus zu Unterschieden kommen, wenn ein anderer Anbieter die geplanten Renovationen allenfalls teilweise als wertvermehrend anrechnet. Als Alternative können für die Renovationen Säule-3a-Gelder eingesetzt werden, sofern diese bei einer Bank liegen, d. h. nicht in einer Versicherungspolice gebunden sind. Beachten Sie dabei, dass der letzte Bezug aus der Säule 3a mindestens fünf Jahre her sein muss. Unter Umständen ist auch der Bezug von PK-Geldern möglich, wobei ich hiervon eher abrate.

Die Hypothekarzinsen können mit unterschiedlichen Methoden abgerechnet werden. Gängig ist, dass bei Festhypotheken die Schweizer Zinsusanz angewendet wird, während bei Geldmarkthypotheken die Internationale Usanz zum Tragen kommt. Der Unterschied besteht darin, dass bei der Schweizer Usanz mit 30 Tagen pro Monat (360 Tage p. a.) und bei der Internationalen Usanz mit der effektiven Anzahl Tage (i. d. R. 365 Tage p. a.) gerechnet wird.
Dadurch bezahlen Sie neu für Ihre Festhypothek 5 Tage mehr Zins, in einem Schaltjahr gar 6 Tage. Bei einer Hypothek von 500 000 Franken und einem vertraglichen Zinssatz von 1,8 Prozent bedeutet das, dass man bei der Internationalen Usanz effektiv 1,83 Prozent Zinsen bezahlt. Es lohnt sich deshalb, bei der Wahl der Bank nicht nur auf den offerierten Zinssatz, sondern auch auf die Verarbeitungs- und Kontoführungsgebühren sowie die angewendete Usanz zu achten.

Die Festhypotheken haben sich in den letzten Wochen um rund 0,2 Prozentpunkte verteuert. Allerdings gab es solche Anstiege schon einige Male, zum Beispiel zwischen Oktober 2016 und November 2016 (+0,3 Prozentpunkte) oder zwischen Dezember 2014 und Juni 2015 (+0,6 Prozentpunkte). Nach jedem Anstieg folgte bisher ein Rückgang. Neu ist, dass 2017 die US-Leitzinsen erhöht wurden, und dass der Markt im 2018 mit weiteren Anpassungen rechnet, die ins Euroland überschwappen könnten. Noch ist es aber nicht so weit, und der aktuelle Anstieg könnte auch dieses Mal eine vorübergehende Erscheinung sein. Schliessen Sie deshalb eine Festhypothek nur ab, wenn Sie überzeugt davon sind, dass die Zinsen in nächster Zeit massiv ansteigen werden.

Die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) orientiert sich zu einem grossen Teil an derjenigen der Europäischen Zentralbank (EZB). Die EZB strebt zwar eine geldpolitische Normalisierung an, führt aber das Anleihe-Kaufprogramm im reduzierten Rahmen von 30 Milliarden Euro pro Monat noch bis mindestens Ende September 2018 weiter. Eine Leitzinserhöhung durch die EZB macht in dieser Zeit keinen Sinn. Entsprechend bleibt auch die Politik der SNB expansiv. Über alles gesehen dürfte diese Entwicklung zu einer Seitwärtsbewegung der Hypothekarzinsen führen, was weiterhin für Geldmarkthypotheken (LIBOR) spricht. Möchten Sie dennoch auf Festhypotheken setzen, sollten Sie einen gestaffelten Einstieg prüfen. Dadurch können Sie noch eine Zeit lang von den tieferen Zinsen der Geldmarkthypotheken profitieren und andererseits Ihre Meinung nochmals revidieren, falls sich die Wirtschaft weniger gut entwickelt, als es heute erwartet wird.

Bei vielen Kreditgebern kann eine Festhypothek von einem alten auf ein neues Objekt übertragen werden, sofern der Übergang nahtlos – sprich innerhalb weniger Tage – möglich ist. In Ihrem Fall wäre die Übertragung der Hypothek erst nach eineinhalb Jahren möglich. In dieser Zeit müssten Sie der Bank eine Ersatzsicherheit in Form von verpfändeten Kontoguthaben leisten. Das rechnet sich für Sie nicht, denn dadurch zahlen Sie der Bank eine Kreditmarge für eine Finanzierung, die Sie vorübergehend gar nicht benötigen. Auch die Bank hat an einer solchen Lösung keine Freude, da sie die Hypothek in eine Art Lombardkredit umwandeln und für das Kontoguthaben unter Umständen sogar negative Zinsen bei der SNB entrichten muss. Deshalb führt kein Weg an einer vorzeitigen Auflösung vorbei, ausser es gelingt Ihnen, Ihre Festhypothek auf den Käufer Ihrer Liegenschaft zu übertragen.

Im Rahmen einer verschärften Regulierung sind alle Banken dazu verpflichtet, ihre Hypothekarkredite periodisch zu überprüfen. Dazu gehört auch die Neuberechnung der Tragbarkeit. Diese ist nur erfüllt, wenn die Belastung aus Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten (1 Prozent des Liegenschaftswertes) und allfälligen Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmacht. Weil das Einkommen nach der Pensionierung oft sinkt, haben immer mehr Pensionierte Mühe, diese Regel zu erfüllen. Deshalb sollte man spätestens im Alter von 55 Jahren prüfen, ob die Tragbarkeit nach der Pensionierung noch erfüllt sein wird. Ist dies nicht der Fall, können in der Zeit bis zur Pensionierung zusätzliche Gelder angespart werden, um die Hypothek zu amortisieren oder das Renteneinkommen zu erhöhen. Tipp: Prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch Einkäufe in die Pensionskasse.

Ihr Säule 3a-Kontoguthaben wird aktuell kaum verzinst. Eine Hypothekarerhöhung, die unter 100 000 Franken liegt, kann hingegen einiges an Zinsen kosten, trotz anhaltenden Tiefzinsniveaus. So ist es gängig, dass Banken entweder einen Zinszuschlag für die geringe Summe berechnen oder gar das Mehrdarlehen nur auf variabler Basis finanzieren, was aktuell mehr als 2,25 Prozent Zins bedeuten würde. Des Weiteren kann eine Hypothekarerhöhung zu Grundbuch-
und Notariatsgebühren führen, falls eine Schuldbrieferhöhung notwendig wird. Ein regelmässiger Bezug des Säule-3a-Guthabens ist ausserdem aus steuerlichen Gründen vorteilhaft. Klären Sie jedoch im Vorfeld mit der Vorsorgestiftung ab, ob die geplanten Renovationsarbeiten deren Kriterien entsprechen, denn gewisse Arten von Renovationen werden nicht durch Vorsorgegelder finanziert – dazu gehören zum Beispiel Luxusausbauten oder Ausbauten ausserhalb des Wohnbereichs.

In der Schweiz zeichnet sich nach wie vor keine Trendwende zu deutlich steigenden Zinsen ab. Die Zinsunterschiede zwischen Festund Geldmarkt-Hypotheken (Libor) betragen je nach Laufzeit bis zu 0,9 Prozentpunkte. Und da die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt bei einer Anlagedauer von bis zu sechs Jahren immer noch negativ sind, kann davon ausgegangen werden, dass die Geldmarkthypothek auch in den kommenden Jahren das günstigste Modell bleiben wird. Aus diesem Grund ist momentan von einem Wechsel des gesamten Betrages in eine Festhypothek abzuraten. Einzig aus Risikoüberlegungen könnte ein Anteil der Gesamtfinanzierung als langjährige Festhypothek für mindestens sieben Jahre aufgenommen werden. Tipp: Bei grösseren Hypothekarvolumen sollten Sie die Umwandlung gestaffelt vornehmen.

Schuldbriefe sind Wertpapiere und erfordern deshalb einen besonders sorgfältigen Umgang durch den Kreditgeber. Je höher die Anzahl Schuldbriefe ist, die auf einem Objekt lasten, desto grösser sind die Aufwendungen für die Ein- und Ausbuchung, Versicherung und Aufbewahrung. Ein Hypothekargeber, der dank schlanker Verwaltungskosten günstige Zinsen anbieten kann, verlangt bei einer solch hohen Anzahl von Schuldbriefen in der Regel eine Zusammenlegung derselben. Meistens erfolgt dabei auch eine Umwandlung in einen Register-Schuldbrief. Mit Ausnahme von einmaligen Gebühren entstehen für Sie keine Nachteile. Im Gegenteil, Register-Schuldbriefe können nicht mehr verloren gehen und der Transfer bei einem zukünftigen Wechsel des Kreditgebers oder Verkauf der Liegenschaft ist wesentlich einfacher als mit Papier-Schuldbriefen.

Der Abschluss einer Festhypothek auf Termin lohnt sich nur dann, wenn man bis zur Auszahlung der Hypothek mit einem substanziellen Zinsanstieg rechnet. Es zeichnet sich jedoch in der Schweiz nach wie vor keine Trendwende zu höheren Hypothekarzinsen ab. Von der US-Notenbank wurden für 2017 drei bis vier Leitzinserhöhungen erwartet. Stand heute bleibt es vermutlich bei den zwei Anpassungen von März und Juni. Auch bei der Europäischen Zentralbank (EZB) sind Zins-Erhöhungen derzeit kein Thema. Es könnte sogar sein, dass die EZB das Anleihen-Programm, das Ende 2017 ausläuft, verlängern wird. All dies führt weiterhin zu einer Seitwärtsbewegung der Schweizer Hypothekarzinsen. Aus diesem Grund lohnt sich der Abschluss einer Festhypothek auf Termin vermutlich nicht. Wenn Sie dennoch eine Termin-Festhypothek für Herbst 2018 abschliessen möchten, müssen Sie gegenüber den heutigen Zinssätzen mit einem Aufpreis von rund 0,05 Prozentpunkten für 5 Jahre und bis ca. 0,15 Prozentpunkte für 10 Jahre fest rechnen.

Bei Liegenschaften im Baurecht gehört einem nur das Gebäude, während das Land für maximal 99 Jahre «gemietet» wird. Für den Käufer bringt das den Vorteil, dass er sich mit weniger Eigenkapital Wohneigentum leisten kann. Dafür partizipiert er nicht an der Steigerung der Landpreise. Wenn der Baurechtsvertrag abläuft, fällt das Gebäude gegen eine Entschädigung an den Baurechtsgeber zurück. Deshalb wird der Kreis von potenziellen Käufern im Laufe der Zeit immer kleiner. Und verständlicherweise werden gegen Ende des Baurechtsvertrages nur noch die absolut notwendigen Unterhaltsarbeiten erledigt. Diesem mehr oder weniger vorgegebenen Wertverlust tragen die Banken Rechnung, indem sie auch auf der ersten Hypothek Amortisationen verlangen. Dadurch verlieren Sie aber kein Geld, sondern es kommt zu einer Vermögensumschichtung.

Beim Libor bzw. «London Interbank Offered Rate» handelt es sich um einen Durchschnittszinssatz, zu dem sich 11 bis 18 Banken in London nach eigenen Angaben gegenseitig Geld ausleihen. Auf diesen Satz addiert die Bank bei Libor-Hypotheken ihre Kundenmarge. Offenbar haben in der Vergangenheit einige Banken bei der Meldung der Zinssätze gemogelt und sich dadurch finanzielle Vorteile verschafft. Dabei wurden vor allem die Anleger geschädigt, während die Kreditnehmer tendenziell von den Manipulationen profitiert haben. Die Finanzmarktaufsicht will deshalb das heutige Erhebungsverfahren für den Libor in den nächsten vier Jahren überarbeiten. Ob der Libor danach noch so heissen wird, ist offen. Auf jeden Fall wird es Libor-Hypotheken – wenn möglicherweise auch unter einem anderen Namen und mit einer geänderten Berechnungsformel – weiterhin geben.

Ihr Sohn ist frei, die Hypothek beim Institut seiner Wahl aufzunehmen. Dies hat jedoch zur Folge, dass Sie Ihre bestehende Festhypothek vorzeitig auflösen müssen und eine hohe Ausstiegsentschädigung fällig wird. Darin ist auch die Marge der Bank (rund 1 Prozent) für die Restlaufzeit enthalten. Diese Marge zahlt Ihr Sohn auch beim neuen Hypothekargeber. Aus Sicht der Familie wird die Marge dadurch doppelt bezahlt. Deshalb ist es günstiger, wenn Ihr Sohn die laufende Festhypothek übernimmt und Sie die Ausstiegsentschädigung vom Abtretungspreis abziehen, anstatt sie der Bank zu bezahlen. Dies ist meistens auch steuerlich interessanter, da die Ausstiegsentschädigung nur von den Grundstückgewinnsteuern, nicht aber vom Einkommen abgezogen werden kann. Sofern Sie planen, selber ein neues Eigenheim zu erwerben, ist hingegen ein Übertrag der bestehenden Hypothek auf Ihr neues Objekt die einfachste Lösung.

Grundsätzlich müssen Pensionskassengelder bei einem Verkauf der Liegenschaft in die 2. Säule zurückgeführt werden. Im Fall einer Ersatzbeschaffung besteht jedoch innert einer gewissen Frist (in der Regel bis zu zwei Jahre) die Möglichkeit, das Kapital auf einem Freizügigkeitskonto zu parkieren. Falls Sie für den Kauf des neuen Objekts nicht auf das Kapital angewiesen sind, ist eine Rückzahlung in die ordentliche Pensionskasse in Betracht zu ziehen – insbesondere, wenn das Kapital nicht gewinnbringend angelegt ist. Mit einer Rückzahlung bessern Sie Ihre Altersrente wieder auf, erhalten die Kapitalsteuer zurück und ermöglichen sich allfällige steuerbegünstigte Pensionskasseneinkäufe in der Zukunft. Ausserdem ist die Verzinsung – auch wenn mit mindestens 1 Prozent sehr gering – immer noch höher als auf konventionellen Sparkonten.

Die meisten Banken sind im Scheidungsfall insofern kulant, als dass man bestehende Hypotheken unverändert weiterführen kann. Voraussetzung ist, dass die Tragbarkeit (die Regel besagt, dass die kalkulatorischen Liegenschaftskosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen) mit dem alleinigen Einkommen der Ehefrau, inklusive allfälliger Alimente, nach wie vor gewährleistet ist. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, muss man Alternativlösungen wie beispielsweise weiterhin eine Solidarhaftung durch Sie oder eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek in Betracht ziehen. Der letzte Ausweg wäre ein Verkauf der Liegenschaft. Dies hätte dann eine frühzeitige Auflösung der Festhypothek zur Folge und wäre mit Ausstiegskosten verbunden. Tipp: Gehen Sie den Hypothekargeber frühzeitig an, bevor die Scheidungskonvention steht, damit die Konvention allenfalls angepasst werden kann.

Bei der Rückzahlung einer Hypothek fallen oft Arbeiten an, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Beispielsweise müssen Zahlungsversprechen des ablösenden Instituts geprüft, Schuldbriefe ausgeliefert und je nach Staffelung gesplittet und wieder eingebucht werden; und wegen des Geldwäschereigesetzes sind die Geldflüsse zu kommentieren. Aus diesem Grund verrechnen praktisch alle Institute eine Abschlussgebühr. Diese reicht von pauschal 300 Franken (pro Hypothekarfälligkeit) bis zu tausend Franken. Eine sehr hohe Gebühr ist allerdings nur zulässig, wenn dies im Kreditvertrag so vereinbart wurde oder Ihnen die Bank glaubhaft darstellen kann, dass sie in Ihrem Fall tatsächlich besonders hohe Aufwendungen bei der Rückzahlung der Hypothek hatte. Es lohnt sich deshalb, bei der Wahl der Bank immer auch einen Blick auf die Gebührenordnung zu werfen oder –falls eine solche nicht vorliegt – sich nach den Kosten einer Hypothekarrückzahlung zu erkundigen.

Je nach Wohnkanton und Höhe Ihres Grenzsteuersatzes reduziert sich pro Franken Einkauf in die Pensionskasse Ihre Steuerrechnung um rund 20 bis 36 Rappen. Bei einem Einkauf von beispielsweise 25 000 Franken sind das 5000 bis 9000 Franken weniger Steuern. Allerdings müssen die Gelder beim späteren Bezug zum sogenannten Rentensatz versteuert werden. Dieser bewegt sich bei rund 10 bis 15 Prozent. Unter dem Strich verbleibt somit immer noch ein Plus von 5 bis 26 Prozent auf dem Einzahlungsbetrag. Es kommt hinzu, dass die Gelder in der Pensionskasse meistens höher verzinst werden als die Hypothek. Ein PK-Einkauf ist deshalb interessanter, als die Hypothek zurückzubezahlen. Vorsicht ist bei Pensionskassen mit Unterdeckung geboten, weil man hier einen Teil der Gelder verlieren könnte. Ebenso gibt es einige Jahre vor der Pensionierung oft zeitliche Einschränkungen zu beachten. Tipp: Verteilen Sie die Einkäufe auf mehrere Jahre, damit Sie die jeweils höchste Progressionsstufe brechen.

Während die Banken drei- bis fünfjährige Festhypotheken bevorzugen, suchen Lebensversicherungen langfristige Laufzeiten. Deshalb sind Versicherungen bei den Langfristzinsen günstig, während die Banken im kurzen und mittleren Bereich die Nase vorn haben. Es liegt auf der Hand, dass Sie vom jeweils günstigeren Angebot profitieren möchten, nur machen da die Anbieter nicht mit. Grund: Wenn eine Hypothek auf zwei Institute aufgeteilt wird, muss einer der beiden Kreditgeber bereit sein, eine Nachgangsfinanzierung zu gewähren. Dadurch erhöhen sich die Risikokosten. Deshalb ist kein Anbieter bereit, eine Hypothek langfristig im Nachgang zu finanzieren. Dies gälte auch dann, wenn beide Schuldbriefe im gleichen Rang wären. Prüfen Sie deshalb, welcher Kreditgeber den besten Zinssatz für die von Ihnen gewählte Strategie anbietet.

Durch die vielerorts hohen Immobilienpreise haben junge Familien zunehmend Mühe, Wohneigentum zu kaufen. Ein finanzieller Beitrag der Eltern entscheidet hier oft über Kauf oder Nichtkauf. Am einfachsten ist eine klassische Schenkung, die so hoch angesetzt sein sollte, dass Ihr Sohn zusammen mit seinem eigenen Vermögen mindestens die zwanzig Prozent Eigenmittelhürde der Banken erreicht und deren Tragbarkeitsrichtlinien erfüllt. Wichtig ist, dass Sie auf diese Gelder definitiv verzichten können und – sofern Sie mehr als ein Kind haben – bei einem Erbfall keine Pflichtteile verletzt werden. Bestehen diesbezüglich Unklarheiten, können Sie Ihren Sohn auch mit einem zinslosen und nicht mortisationspflichtigen Darlehen unterstützen. Zinslos und amortisationsfrei deshalb, weil die Bank die Gelder sonst nicht als echtes Eigenkapital anrechnet. Am besten halten Sie die Eckdaten des Darlehens in einem Vertrag fest, damit Ihr Sohn diesen der Bank zeigen kann.

Die Übertragung bzw. Verbriefung von Hypotheken ermöglicht es der Bank, ihre Hypotheken direkt am Kapitalmarkt zu refinanzieren. Das ist besonders in Krisenzeiten ein wichtiges Instrument, damit sich die Bank über Wasser halten und Ihnen weiterhin eine Hypothek gewähren kann. Auch wenn eine Hypothek übertragen wird, gelten weiterhin und unverändert die Bestimmungen in den von Ihnen unterzeichneten Kreditverträgen. Erst bei Fälligkeit der Hypothek können diese angepasst werden, wobei es Ihnen dann freisteht, zu einem anderen Institut zu wechseln. Ein weiterer Punkt ist das Bankgeheimnis. Die Finma hält klar fest, dass bei Weitergabe Ihrer Daten die Outsourcing-Richtlinien eingehalten werden müssen. Dadurch wird de facto das Bankgeheimnis auf alle bei der Übertragung beteiligten Parteien ausgeweitet. Es gibt deshalb keinen Grund, sich wegen einer solchen Übertragungsklausel Sorgen zu machen.

Nachdem die Zinsen im Spätsommer 2016 ihre vorläufig absoluten Tiefstwerte erreicht hatten, ging es gegen Ende des Jahres etwas nach oben. Dies aus zwei Gründen: Erstens hatte die US- Notenbank ihre Leitzinsen nach langer Ansage erstmals erhöht, zweitens zog in vielen Ländern die Inflation an. Während für den US-Dollar weitere Zinserhöhungen erwartet werden, war die stärkere Inflation eine Reaktion auf wieder etwas höhere Energiepreise. Beide Ereignisse haben auf die CHF-Zinsen aber nur beschränkt Einfluss. upttreiber für die CHF-Zinsen ist weiterhin der schwache Euro, bei dem sich das Zinsniveau bei den kurzen Laufzeiten gefährlich nahe an die CHF-Zinsen angenähert hat. Das setzt die Schweizerische Nationalbank unter Zugzwang und könnte zu noch tieferen negativen CHF-Zinsen führen. Zusammenfassend spricht deshalb sehr wenig für steigende CHF-Zinsen und vieles für gleichbleibende oder sogar noch tiefere Zinsen.

Nur wegen der tiefen Zinsen alleine lohnt es sich für Sie nicht, Schulden zu haben. Die Frage ist vielmehr, wie Sie die Gelder anlegen, wenn Sie die Hypothek nicht amortisieren. Werden diese auf einem Sparkonto platziert, erhalten Sie aktuell einen Zinssatz zwischen sehr wenig und gar nichts, während die Hypothek je nach Laufzeit 1 bis 1,5 Prozent kostet. Die Hypothekarzinsen «schlagenSie nur dann, wenn Sie die Gelder langfristig in Aktien -fonds) anlegen. Dabei gehen Sie aber Verlustrisiken ein. Wenn Sie ein solches Risiko scheuen, zahlen Sie die Hypothek besser zurück. Achten Sie aber darauf, eine sehr grosszügige Reserve für Unvorhergesehenes zu behalten. Denn die Rückzahlung der Hypothek ist kein Problem, während eine Wiederaufstockung gerade nach der Pensionierung oft sehr schwierig bis unmöglich ist.

Viele Banken gewähren Pensionierten beim Kauf einer Liegenschaft nur noch eine 1. Hypothek (bis 65 % des Belehnungswertes), obwohl das Alter bei der Hypothekargewährung selbst gemäss Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung keine Rolle spielt. Solange die Tragbarkeit erfüllt ist, also die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5 % gerechnet), Nebenkosten (1 % des Liegenschaftenwertes) und Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen, spricht nichts gegen die Gewährung einer 2. Hypothek. Nicht selten hat man im Alter aber ein verhältnismässig tiefes Renteneinkommen und dafür umso mehr Vermögen. Achten Sie deshalb bei der Wahl der Bank darauf, dass diese auch Vermögenserträge und allenfalls einen Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt. Und auch wenn es ein erstrebenswertes Ziel ist, möglichst wenig Schulden zu machen: Planen Sie für Unvorhergesehenes eine möglichst grosszügige Finanzreserve ein.

Nebst Vorteilen bringt der 2012 eingeführte Register-Schuldbrief auch einige Nachteile mit sich. So ist die Übertragung eines Register-Schuldbriefs nur unter Mitwirkung eines Notars und ⁄ oder des Grundbuchamtes möglich und kostet je nach Kanton einige wenige Dutzend bis mehrere hundert Franken pro Schuldbrief. Register-Schuldbriefe sind auch nicht verbriefungsfähig, das heisst, die Bank kann sich nicht über den Kapitalmarkt refinanzieren, was besonders für Systemrelevante Banken in der Schweiz im Notfall sehr wichtig wäre. Diese Nachteile lassen sich lösen, wenn die Bank die SIX als Verwaltungstreuhänderin einsetzt. Vergleichbar mit Aktien hat Ihre Bank in einem solchen Fall bei der SIX ein Depot, in das alle ihre Register-Schuldbriefe eingebucht sind. Das Kreditverhältnis besteht aber weiterhin ausschliesslich zwischen Ihnen und Ihrer Bank.

Die Zinsen der Säule-3a-Konti bewegten sich lange Zeit in einer eigenen Welt und waren für eine beachtliche Dauer höher als die Zinsen für Geldmarkthypotheken (Libor). Mittlerweile sind die Verzinsungen der 3a-Konti in der Realität angekommen. Je nach Institut erhält man noch 0,1 bis 0,5 Prozent, während die günstigsten Hypotheken ab rund 1,0 Prozent zu haben sind. Wenn Sie die Gelder nicht für Investitionen in die Liegenschaft benötigen und auch nicht fondsgebunden in Wertschriften anlegen möchten, ist ein Bezug auch unter Einbezug des Steuereffekts aus Renditeüberlegungen tatsächlich eine sinnvolle Sache. Beachten Sie dabei, dass ein Bezug nur alle fünf Jahre möglich ist. Wenn die Gelder hingegen in einer Lebensversicherungspolice angelegt sind, lohnt sich ein Bezug wegen des Rückkaufsverlusts der Police nicht. Und selbstverständlich sollten Sie auch nach dem Bezug weiterhin in die Säule 3a einzahlen.

Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, muss die Bank das Geld anderweitig anlegen. Meistens erhält sie für die Wiederanlage der Gelder einen tieferen Zinssatz als für die Hypothek. Es entsteht also ein Anlageverlust, der dem Kunden in Rechnung gestellt wird. Entscheidend ist somit die Frage,
wie die Wiederanlage verzinst wird. Beträgt diese 0 Prozent, ist die Ausstiegsentschädigung mit 38 000 Franken exakt gleich gross, wie wenn Sie sämtliche Hypothekarzinsen bis zum ordentlichen Verfall zahlen würden. Rechnet die Bank hingegen mit Minuszinsen, die für vier Jahre bei minus 0,54 Prozent liegen, erhöht sich die Ausstiegsentschädigung auf rund 48 000 Franken. Rechtlich ist der Einbezug von Minuszinsen allerdings umstritten, dennoch praktizieren die meisten Banken diese Methode. Tipp: Günstiger ist es, die Festhypothek auf den Käufer zu übertragen und ihm einen Teil der 38 000 Franken als Entschädigung zu zahlen.

Ein Blick auf die Zinsentwicklung der letzten 30 Jahre zeigt, dass nach der Wahl der Präsidenten in den Jahren 1992, 1996, 2000, 2004 und 2008 die Zinsen gesunken sind. Besonders stark war dieser Effekt 2008, als Barak Obama erstmals gewählt wurde. Das lag aber weniger an Obama, als vielmehr am Ausbruch der weltweiten Finanzkrise. Nur zwei Mal stiegen die Zinsen nach einer Wahl an. 1988, als der Republikaner George Bush seinen Parteikollegen Ronald Reagan ablöste, und 2012, als der Demokrat Obama erneut gewählt wurde. Das Risiko von steigenden Zinsen liegt demnach bei 2:5, und die Parteizugehörigkeit der gewählten Präsidenten spielte offenbar keine Rolle. Dieses Jahr ist ein weiterer Zinsrückgang aber unwahrscheinlich. Bei allen Laufzeiten gilt seit längerer Zeit eine künstliche Zinsuntergrenze von null Prozent, plus Kreditmarge. Sie können sich mit Ihrem Entscheid deshalb noch Zeit lassen.

Die Hypothekarzinsen sind in der Tat auf Rekordtief, was schnell dazu verleitet, die Hypothek aufzustocken und den Betrag für Renovationen zu verwenden. Zu beachten ist, dass auch eine geringfügige Erhöhung der Hypothek einen Kredit-Vollentscheid bei der Bank auslöst und dadurch Fragen auftauchen werden, weshalb Sie eine Küchenrenovation nicht aus Rückstellungen finanzieren können. Kostenmässig gewähren viele Banken Hypothekartranchen unter 100 000 Franken nur auf variabler Basis, d. h. Sie zahlen zwischen 2,5 und 2,75 Prozent Zins dafür. Ausserdem kann die Bank Bearbeitungsgebühren verlangen. Und falls die Schuldbriefdeckung nicht ausreichend ist, muss auch noch der Gang zum Notariat ⁄ Grundbuchamt berücksichtigt werden, was ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Falls Sie also genügend liquide Mittel haben, die derzeit sowieso mit nahezu null Prozent verzinst werden, empfehle ich Ihnen, die neue Küche selber zu bezahlen.

Vielen Hypothekarnehmern ist nicht bewusst, dass der Abschluss einer Festhypothek immer auch eine Wette darauf ist, dass die Zinsen schneller ansteigen, als vom Markt erwartet. Ihr Wetteinsatz sind die Auflösungskosten der bisherigen Festhypothek. Hierzu stellen die Banken die Zinsen bis zum ordentlichen Verfall der alten Festhypothek (in Ihrem Fall 2,6 Prozent) abzüglich eines Wiederanlageertrags (für 4 Jahre minus 0,5 Prozent) in Rechnung. Wegen der Minus-Zinsen ist auch der Wiederanlageertrag negativ. Unter dem Strich kostet Sie der vorzeitige Ausstieg somit 12,4 Prozent der Hypothekarsumme (3,1 Prozent mal 4 Jahre) bzw. verteilt auf 10 Jahre 1,24 Prozent pro Jahr. Eine 10-jährige Festhypothek für beispielsweise 1,1 Prozent verteuert sich so auf 2,34 Prozent. Demnach lautet die Frage: Steigen die Zinsen in den nächsten 10 Jahren im Durchschnitt auf mehr als 2,34 Prozent an? Wenn ja, lohnt sich die vorzeitige Auflösung. Wenn nein, warten Sie besser den ordentlichen Verfall ab.

Säule-3a-Bankguthaben wurden in den letzten Jahren teilweise höher verzinst als Hypotheken. In der Zwischenzeit haben aber alle Anbieter die Zinsen auf Säule-3a-Guthaben deutlich gesenkt, teilweise bis auf 0 Prozent. Wenn Sie heute für eine Hypothek beispielsweise 1 Prozent zahlen, kostet Sie die Hypothek nach Abzug des Steuereffekts zwischen 0,6 und 0,8 Prozent. Wird das Säule-3a-Guthaben mit 0,25 Prozent verzinst, beträgt Ihr Verlust mit der aktuellen Lösung demnach zwischen 0,35 und 0,55 Prozent pro Jahr, d. h. ein Bezug der Säule-3a-Gelder lohnt sich. Allerdings sollten Sie vorgängig prüfen, ob Investitionen in die Liegenschaft anstehen, was mit Säule-3a-Geldern unkomplizierter zu finanzieren ist als über eine Hypothekaraufstockung. Ebenso können Sie auf eine fondsgebundene (Aktien-)Lösung wechseln, was langfristig höhere Renditen bringen dürfte, aber auch Verlustrisiken beinhaltet. Ferner rate ich wegen dem Rückkaufsverlust von einem vorzeitigen Bezug der Säule-3a-Gelder ab, wenn diese in einer Lebensversicherung gebunden sind.

Wie heisst es so schön im Kleingedruckten der Banken für Anlagevorschläge:
Eine positive Rendite in der Vergangenheit stellt keine Garantie für eine positive Rendite in der Zukunft dar. Geniessen Sie die nachfolgende Analyse und deren Erkenntnisse deshalb mit Vorsicht. Zwischen 2006 und 2015 waren die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken jeweils im Juni oder Juli am teuersten. Einmal war der April und einmal der September der teuerste Monat im Kalenderjahr. 2010 und 2014 zahlte man im Januar den höchsten Zinssatz des Jahres. Umgekehrt waren in 90 Prozent der Jahre die günstigsten Zinsen zwischen Dezember und März zu haben. Statistisch spricht also einiges für die Theorie, dass im Sommer die Zinsen eher teurer und im Winter eher günstiger sind. Allerdings gibt es seit 2015 negative Zinsen, was möglicherweise der Grund für eine verkehrte Welt ist. Zumindest 2016 verhält sich mit einem teuersten Januar und günstigsten Juli bis jetzt eher antizyklisch.

An den Geld- und Kapitalmärkten werden dreimonatige Laufzeiten zu minus 0,77 Prozent gehandelt, während sich die Laufzeiten von zwei bis vier Jahren bei minus 0,84 Prozent bewegen. Das erklärt den aktuellen Zinsunterschied zwischen LIBOR und kurzen Festhypotheken. Es zeigt aber auch, dass wir eine inverse Zinskurve haben, also kurze Laufzeiten teurer sind als lange. Eine inverse Zinskurve widerspiegelt die Markterwartung, wonach die SNB die Minus-Zinsen noch mehr senken könnte. Sollte das tatsächlich eintreffen, dürften die Banken einen Teil der Minus-Zinsen an die Sparer weitergeben. Damit wird auch die künstliche Untergrenze von 0 Prozent bei der Preisgestaltung der Hypotheken fallen. Wenn Sie heute in eine zwei- oder dreijährige Festhypothek wechseln, profitieren Sie erst nach Ablauf letzterer von dieser möglichen Entwicklung. Es gibt also gute Gründe, der Geldmarkthypothek weiterhin die Treue zu halten.

Es kommt relativ häufig vor, dass man für die neue Liegenschaft schon Zahlungen leisten muss, bevor die alte verkauft ist. Dadurch benötigt man vorübergehend zwei Hypotheken und erfüllt dann oft die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken nicht mehr. Die Bank kann von dieser Regel zwar abweichen, aber nur dann, wenn es sich um eine Übergangslösung handelt. Versuchen Sie deshalb, schon heute einen Käufer für die bisherige Liegenschaft zu finden, auch wenn dieser bis zum Bezug noch etwas warten muss. Ferner sollten Sie einen Plan B zur Hand haben, indem Sie die alte Liegenschaft zu einem marktüblichen Preis vermieten, so dass sich diese selber trägt. Rechnen Sie die Hypozinsen dabei mit fünf Prozent. Wenn diese Rechnung aufgeht, ist die Bank normalerweise dazu bereit, vorübergehend auch zwei Hypotheken zu finanzieren.

Wenn Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten (1 Prozent des Liegenschaftenwerts) und allfällige Amortisationen je nach Bank 30 bis 40 Prozent des regelmässigen (Renten-)Einkommens übersteigen, sind die Kreditregeln verletzt, egal wie tief die Liegenschaft belehnt ist. Die Bank muss sich dann entscheiden, ob sie die Finanzierung als sogenannte «Exception to Policy» weiterführt, wobei sie dann mehr Eigenmittel unterlegen muss, oder sie dem Hypothekarnehmer einen Anbieterwechsel nahelegt. Ist ein Wechsel nicht möglich, kann es tatsächlich dazu kommen, dass die Bank einen Verkauf der Liegenschaft verlangt, allerdings nie von heute auf morgen. Ein freiwilliger Verkauf ist auch für die Bank die bessere Lösung. Damit es gar nicht so weit kommt, sollten Sie einige Jahre vor Pensionierung prüfen, ob die Tragbarkeit auch im Alter erfüllt ist. Wenn nicht, lohnt sich ein gezielter Sparprozess, der durch die sehr tiefen Hypothekarzinsen gut verkraftbar sein sollte.

Rechtlich gesehen können Sie die Liegenschaft ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Es gibt aber eine Reihe von Gründen, weshalb man die Bank möglichst frühzeitig über den geplanten Verkauf informieren sollte. So macht es vor einem Verkauf keinen Sinn, die Liegenschaft mit einer langfristigen Festhypothek zu belasten. Ferner sehen viele Hypothekarverträge auch bei einem Liegenschaftsverkauf Kündigungsfristen von 30 bis 90 Tagen für die Hypothek vor. Deshalb sollte in Absprache mit der Bank die Hypothek rechtzeitig (allenfalls provisorisch) gekündigt werden. Wenn Sie noch laufende Festhypotheken haben, sollten diese wenn immer möglich auf den Käufer übertragen werden. Sie werden dem Käufer zwar die Differenz zu einer aktuell verzinsten Festhypothek vergüten müssen. Dafür sparen Sie aber die Marge der Bank bis zum Endverfall der Festhypothek und werden von der Unsitte vieler Hypothekargeber verschont, welche die Auflösungskosten auf der Basis von negativen Zinsen berechnen.

Nach wie vor sind die Zinssätze an den Geld- und Kapitalmärkten bis über zehn Jahre hinaus negativ, wobei kürzere Laufzeiten stärker von den negativen Zinsen betroffen sind als längere. Die Banken kalkulieren die Zinssätze für ihre Hypotheken aber weiterhin auf einer Basis von mindestens null Prozent, plus ihre Kreditmarge. Das führt dazu, dass vor allem kurz- und mittelfristige Festhypotheken im Verhältnis zu den Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten zu teuer sind. Erst bei Laufzeiten ab zehn Jahren verpufft dieser negative Effekt. Gleichzeitig sind zehn Jahre fest aber auch die maximale Laufzeit, die viele Hypothekargeber anbieten. Deshalb gibt es bei noch längeren Laufzeiten weniger Konkurrenz, und somit sind auch hier die Preise wieder eher zu hoch. Wenn Sie also eine Festhypothek abschliessen wollen, sind zehnjährige Laufzeiten derzeit eine gute Wahl.

Heute ist die Verteilung der Hypotheken auf verschiedene Laufzeiten weit verbreitet. Deshalb sind viele Hypothekaranbieter bereit, die Finanzierung einer Liegenschaft mit einer Staffelung von bis zu drei Jahren – selten auch noch mehr – zu übernehmen. Falls die Staffelung mehr als 18 Monate dauert, müssen gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung die Schuldbriefe aber mindestens gleich hoch sein, wie die jeweilige Hypothekartranche. Ist das nicht der Fall, müssen die Grundpfänder angepasst werden. Je nach Kanton und Höhe des Schuldbriefes kostet das ein paar Hundert bis Tausende von Franken. Tipp: Bevorzugen Sie Anbieter, die traditionell attraktive Hypothekarzinsen offerieren. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie für die Folgetranchen einen unattraktiven Zinssatz erhalten.

Wird eine Wohnung vermietet, wird daraus ein Renditeobjekt. Und diesbezüglich besagen die Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), dass Renditeobjekte nach der Ertragswertmethode zu bewerten sind. Angenommen, Sie kaufen die Wohnung für 550 000 Franken und rechnen mit jährlichen Mieterträgen von 24 000 Franken, so wird die Bank die Liegenschaft bei einem Kapitalisierungssatz von beispielsweise 5,25 Prozent nur mit 460 000 Franken bewerten. Die Differenz zum Kaufpreis müssen Sie dann auf jeden Fall als zusätzliches Eigenkapital einbringen. Allerdings interpretieren nicht alle Banken die Regeln der SBVg gleich streng. Viele Institute finanzieren ein, zwei oder sogar drei zusätzliche Wohnungen gleich hoch, wie wenn Sie selbst drin wohnen würden. Dennoch empfehle ich Ihnen, besser 30 bis 40 Prozent statt die minimalen 20 Prozent als Eigenkapital einzusetzen. Sie wollen ja eine Rendite auf Ihrem Eigenkapital erwirtschaften und nicht auf einer hoch fremdfinanzierten Liegenschaft.

Eine Aufstockung der Hypothek hat bei der Bank immer einen Kredit-Vollentscheid zur Folge, was für Sie gewisse Risiken beinhaltet. Gerade wenn in den letzten Jahren nichts oder (zu) wenig renoviert wurde, kann das einen negativen Einfluss auf den Belehnungswert der Liegenschaft haben. Aber auch wenn das Einkommen infolge Pensionierung gesunken ist, könnten die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken nicht mehr erfüllt sein. Ebenso wird sich die Bank Fragen stellen, wenn man bei den tiefen Zinsen der letzten Jahre keine Rückstellungen für den Liegenschaftsunterhalt gebildet hat. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Sie die Renovationen nicht durch Erspartes oder einen Säule-3a-Bezug finanzieren können. Letzteres ist allerdings nur dann möglich, wenn Sie das Säule-3a-Guthaben in Kontoform und nicht in Fonds oder einer Lebensversicherung angelegt haben.